I forbindelse med bestyrelsens indkaldelse til den ekstraordinære generalforsamling (EGF) den 30. marts, har vi modtaget et par henvendelser med en masse gode spørgsmål. Vi vil i dette skriv svare på nogle af spørgsmålene. Har du andre spørgsmål, vil vi stadig opfordre dig til at sende dem til os, så vi kan forberede EGF bedst muligt. Spørgsmål kan sendes til sekretariat@abjojo.dk inden tirsdag den 22. marts kl. 15.00 (mærk emnet: Spg til EGF om tagprojekt)
Omfanget af de nye fejl og mangler
Pelle Larsen fra Svendborg Architects har d. 23/11/2015 (abjojo.dk/opdatering-paa-kvistprojektet) lavet et skriv om de udfordringer, der har været i forbindelse med kvistprojektet samt problematikkerne i det eksisterende tag.
Kort sagt er der tale om dårlig fæstning af taget, brandkamme der er udført forkert, ikke-korrekt udførte taggennembrydninger, forkerte ventilationshætter i undertaget, fejlmontering af tagrygningen, samt underdimensioneret hjælpespær i forbindelse med de store Velux-partier. Fejlene skyldes primært dårligt udført arbejde, men er ikke nødvendigvis begrænset hertil. De skade, der er tale om, er primært fugtskader, dog er ingen af dem af så alvorlig karakter, at det ikke kan udbedres.
Voldgiftssagen
Efter rådgivning fra vores entrepriseadvokat fra Bech-Bruun, Claus Berg, besluttede bestyrelsen at starte en ny voldgiftssag på de nye fejl og mangler som er blevet blotlagt i taget.
Modparterne i sagen er de samme som i den første sag, dvs. vores tidligere hovedentreprenør (MT Højgaard), vores tidligere totalrådgivere (SBS rådgivning), Birgitte Grubbe og en række underentreprenører, herunder Velux.
I henhold til retshjælpsforsikring tillader de vejledende takster i forsikringsbetingelserne ikke, at vi kan bruge Claus Berg. Sagt med andre ord, Claus ekspertise er for dyr til at den bliver dækket af retshjælpsforsikring. Det er dog bestyrelsens holdning, at vi ikke ønsker at gå på kompromis med kvaliteten af den juridiske rådgivning i denne sag, på trods af manglende retshjælpsdækning. Grundlæggende betyder det, at vi selv afholder omkostninger til advokater i forbindelse med voldgiftssagen. Dog vil disse omkostninger indgå som en del af det krav vi stiller til modparterne, vi håber således at vinde nogle af disse omkostninger igen.
Det nye tagprojekt
Vores rådgiver og arkitekt, Svendborg Architects, har udarbejdet et opdateret udbudsmateriale som vores entreprenør, Curacon, har afgivet et tilbud på. Lige nu er vores rådgivere i gang med at gennemgå alle priserne i det nye tilbud, for at anbefale hvor vi skal forhandle de enkelte priser ned. Derudover har vi bedt vores byggeledelse, Sweco, om at lave et “eksternt” pristjek på tilbuddet. Vi har således to parter til at gå tilbuddet kritisk igennem.
Vi er klar over, at det er en svaghed, at flere entreprenører ikke har budt på opgaven, men dette er desværre ikke en favorable løsning i vores situation. For det første har vi i forvejen en kontrakt med Curacon på kvistentreprisen. Et kontraktbrud med Curacon er estimeret til at kunne koste foreningen over 15 mio. kr. For det andet har Curacon opbygget en del know-how omkring vores tag, og hvordan arbejdsprocesserne er. Indkørsel af et nyt sjak vil koste foreningen yderligere “lærepenge”. For det tredje er bestyrelsen tilfredse og har tillid til kvaliteten af Curacons arbejde. For det fjerde vil et stop af byggeriet i forbindelse med entreprenørskifte koste yderligere penge, bl.a. til et langt større og omfattende udbudsmateriale og dertil følgende licitation, forventelige større og flere følgeskaderne, samt opbevaring af allerede producerede kviste. Yderligere er det ikke en løsning, at have to forskellige entreprenører til at arbejde på taget. Generelt ser bestyrelsen ikke et entreprenørskifte/udbud som en reel løsning.
En etapeopdeling af entreprisen, hvor man f.eks. lavede kvistprojektet først og så taget efterfølgende, er heller ikke en løsning vi bør vælge. Nogle af de store omkostninger til projektet er stilladser, overdækninger, skurbyer, etc, og derfor kan foreningen spare penge ved at udføre hele entreprisen på én gang. Vi ved at tagets fejl skal udbedres, og bestyrelsen kan ikke støtte en beslutning, hvor vi ikke udbedrer de kendte og kritiske fejl i vores tag.
Hvis forslaget bliver vedtaget, er Curacon klar med det nødvendige antal ansatte til at udføre opgaven, hvor mange af dem i forvejen har arbejdet på vores tag det seneste år.
Konsekvenser for foreningens vedligehold
Det er klart at både kvistprojektet og det nye tagprojekt har, og vil få, indflydelse på foreningens vedligeholdelsesplan. Vi står i den situation, at vi bliver nødt til at udskyde større investeringsprojekter som bl.a. udskiftning af vinduer og istandsættelse af fortrapper. Såfremt foreningen kan hente penge gennem voldgiftssagen, kunne generalforsamlingen vælge at bruge nogle af disse midler på kommende vedligeholdelsesprojekter.
I foreningens økonomi er der stadig rigelige midler til at klare løbende opgaver på løbende vedligehold, men det er klart, at vi ikke vil have en lige så stor reserve, som vi har på nuværende tidspunkt
Konsekvenser for foreningens økonomi
For at finansiere tagprojektet, er der behov for at optage et ny lån. Dette lån kan ikke hjemtages inden for den nuværende vurdering af vores ejendomme. For at finansiere det nye lån til projektet, bliver vi derfor enten nødt til at sænke andelskronen eller forøge foreningens værdi. Hvis man sænker andelskronen vil mange andelshavere risikere at blive teknisk insolvente (have større lån end man vil kunne sælge sin lejlighed for). Derudover er det et meget dårlig signal at sende til banker, samarbejdsparter og kommende købere, at sænke andelskronen. Særligt i forhold til bankerne, kan man risikere at disse ikke vil være villige til at give de enkelte andelshavere lige så gode lånebetingelser, som man kan opnå i dag.
Som beskrevet i indkaldelsen, mener vi i bestyrelsen, at det rigtige for os i denne situation er, at få lavet en valuarvurdering. Vi har i samarbejde med vores administrator været i dialog med en valuar, og forventer på baggrund heraf at en valuarvurdering kan opskrive ejendomsværdien tilstrækkeligt. På baggrund af opskrivning af værdien kan vi optage den nødvendige finansiering uden af skulle sænke andelskronen, men fastholde den på samme niveau som i dag, 11.000 kr. pr. m2.
Fordi en valuarvurdering kun gælder i 18 måneder, betyder det, at vi skal afholde omkostninger til en ny vurdering hvert år, fordi en valuarvurdering skal godkendes på OGF hvert år. En valuarvurdering af en forenings af vores størrelse koster omkring 50-60.000 første gang og herefter omkring det halve.
Fordi ejendomsskat beregnes ud fra den offentlige vurdering, uafhængigt af foreningens egen værdiansættelse, vil ejendomsskatterne ikke ændres.
Man skal huske på, at selv om vi bruger foreningens værdimæssige reserve og samtidig hæver boligafgiften, er alle vores lån i foreningen fastforrentede lån til en fornuftig rente, hvortil vi betaler betragtelige årlige afdrag (4,2 mio. kr.).
For at kunne afholde udgifter til renter og afdrag til det nye lån er der behov for en boligafgiftsforhøjelse. Denne boligafgiftsforhøjelse kan enten træde i kraft pr. 1.juni 2016 eller den kan deles op over to år. Dette kan vi gøre, fordi lånet til det nye tagprojekt optages midt på året. Det er derfor muligt at udskyde 2 % af boligafgiftsforhøjelsen, da de første 3 % vil dække udgifterne i 2016.
Yderligere materiale
På foreningens hjemmeside er det muligt at finde yderligere information om kvist- og tagprojekt, herunder tidligere ‘Kvist-nyt’ og udsendte dokumenter.
Desuden kan man henvende sig til sekretariatet for specifikke dokumenter såsom udbudsmateriale, entreprisekontrakt med Curacon, aftale med totalrådgiver, aftale med administrator og skønstema for den nye voldgiftssag.