Spørgsmål vedr. EGF – del 2

I forbindelse med bestyrelsens indkaldelse til den ekstraordinære generalforsamling (EGF) den 30. Marts 2016, har vi modtaget rigtig mange spørgsmål.

Vi har i dette skriv samlet en række af de spørgsmål vi har modtaget. En del af spørgsmålene går  igen og vi svarer derfor ikke en-til-en på samtlige spørgsmål. Vi håber, at vi samlet set har fået dækket alles spørgsmål. Ellers vil vi med glæde besvare spørgsmålene på den ekstraordinære generalforsamling.

Spørgsmål

Ansvarsplacering ved det oprindelige kvist- og tagprojekt

SPG: Kunne de skader, der er omfattet af bruttoudgiften være undgået, helt eller delvist, såfremt ledelsen havde udvist rettidig omhu under det oprindelige tagprojekt, hvilket flere alvorlige fejl indikerer ikke har været tilfældet?

SV: Hvis der med “ledelsen” henvises til den daværende bestyrelse, er svaret nej. Hvis der med ledelsen derimod er tale om byggelederen fra MT Højgaard eller evt. det daværende fagtilsyn, er det bestyrelsens vurdering, at skaderne kunne være undgået.

SPG: Er der pga nødlidende ledelsesindsats rejst/overvejet at rejse  krav om:

  1. Erstatning mod fr. Grubbe i egenskab af administrator?

SV: Nej, der er ikke rejst erstatningskrav mod Grubbe i hendes egenskab af administrator. Der er i den første voldgiftssag rejst erstatningskrav mod Grubbe i hendes egenskab af juridisk rådgiver på det første kvist- tagprojekt.

  1. Erstatning mod fr. Grubbe i egenskab af advokat for JoJo?

SV: Se svar på foregående spørgsmål.

  1. Erstatning mod JoJo’ s bestyrelse her med brug af bestyrelsesansvarsforsikring?

SV: Nej.

Det oprindelige kvistprojekt / Identifikation af skader

SPG: Der savnes en redegørelse for det første projekt vedr. kviste/tagudvidelse hhv. Tagrenovering.

SV: Se Bilag 2 fra Generalforsamlingen d. 12. april 2012: http://abjojo.dk/wp-content/uploads/2015/04/referat2012.pdf

SPG: Hvor meget kostede kvist-/tagprojekt fra 2007 samlet set?

SV: Knap 90 mio. kr.

SPG: Hvad viste 1. års gennemgangen hhv. 5. års gennemgangen i forbindelse med det oprindelige kvist-/tagprojekt?

SV: At der var flere tilfælde af vandindtrængen omkring kvistene.

SPG: Hvem har foretaget disse gennemgange?

SV: 1. årsgennemgang blev varetaget af SBS, 5. årsgennemgang blev varetaget af foreningens tidligere byggetekniske rådgiver Ove B. Holdensen.

SPG: Har der ikke hidtil været indikation af, at der ikke alene var udfordringer med kvistene, men også med selve tagkonstruktionen?

SV: Nej

SPG: Hvorfor har den afsluttede voldgiftssag med hensyn til kvistene, som landede på et forlig i størrelsesordenen ca. 10 mio. kr., ikke indbragt mere henset til, at det ”nye” kvistprojekt samlet beløber sig til ca. 37 mio. Kr.?

SV: Samlet set indbragte forliget 14,9 mio. kr. Beløbets størrelse skyldes først og fremmest, at SBS’s forsikring ikke havde en større dækning. Derudover skyldes beløbets størrelse slid/ almindeligt brug af bygningerne samt foreningens manglende evne til at påvise vedligeholdelse.

SPG: Hvornår blev det rådgiver hhv. bestyrelsen bekendt, at der også var udfordringer med tagkonstruktion, herunder brandkamme mv. – og dermed ikke alene kvistene? Hvornår fik I de første advarsler om, at der var problemer med hele taget?

SV: Løbende i  forbindelse med udførelsen af det nye kvistprojekt – sommer-efteråret-vinter 2015.

Rådgivere

SPG: Hvad er rollefordelingen mellem rådgiver (Svendborg Architects) og byggeledelse (Sweco)?

SV: Svendborg Architects har foretaget projektering og udført fagtilsyn. Sweco varetager byggeledelse og har ansvar for byggemøder, økonomi og stadeopgørelser. Derudover foretager Orbicon løbende skimmelprøver.

SPG: Mht. rådgiver (Svendborg Architechts) – hvad er deres kompetencer og erfaringer i forhold til denne type rådgivningsopgave?

SV: Deres kompetencer er byggetekniske og arkitektfaglige. De har erfaringer med tagprojekter, som ligner vores nuværende byggeri. Se endvidere Svendborg Architechts hjemmeside: http://svendborgarchitects.dk/

SPG: Er der ikke habilitetsproblemer med Grubbe? Hvad er overvejelserne i forhold til administrators habilitet mv. henset til en ny voldgiftssag (hvor også administrator indgår som modpart) – og hvad er bestyrelsens vurdering?

SV: Birgitte Grubbe er ikke AB JoJo’s advokat i den nuværende sag. Claus Berg fra Bech Brunn er ansvarlig advokat i denne sag, hvorfor der ikke er habilitetsproblemer.

SPG: Hvilken dækning fra vores retshjælpsforsikringsselskab har vi valgt fra – i dækningsbeløb?

SV: Administrator besvarer spørgsmålet på den ekstraordinære generalforsamling.

SPG: Hvad sker der hvis valuarvurderingen om fx 1.5 år ligger under den fra idag og dette medfører at der reelt er optaget lån for mere end ejendomsværdien, vil det så kræve en nedsættelse af andelskronen?

SV: Hvis vi ikke til den tid har opnået dækning af vores krav i voldgiftssagen og/eller har nedbragt vores gæld som følge af vores afdrag, vil vi til den tid være nødt til at sænke andelskronen.

Valuarvurdering

SPG: Forventninger til valuarvurdering – og betydning heraf for foreningens evt. ”belåningsgrad”?  

SV:  Vi forventer, at en valuarvurdering vil sikre, at vi ikke behøver at sænke andelskronen. Iht. belåningsgraden, vil dette være højere, jf. det dertil højere belåning i foreningens værdi.

SPG: Hvorfor vi ikke hæver andelskronen?

SV: Fordi vi skal bruge foreningens værdi til at optage lån for at kunne finansiere det nye tag- og kvistprojekt. Forklares nærmere til EGF.

SPG: Banker og valuarvurdering

SV: Banker laver typiske deres egne vurderinger af en andelsforening i forbindelse med oprettelse af lån til de enkelte andelshavere. Foreningens egen vurdering, har ikke direkte sammenhæng med bankernes vurdering. Jo større lån, der optages i foreningen, jo mindre belåningsgrad har den enkelte andelshaver i sin egen bolig i forhold til den offentlige vurdering eller valuarvurderingen.

SPG: Hvad er fordelene og ulemperne ved en nedskrivning andelskronen i en periode på to til tre år, som redskab til at undgå en valuarvurdering

SV: Ulempen er, at mange andelshavere risikerer at blive teknisk insolvente. Derudover kan en sænkelse af andelskronen være et forkert signal at sende til eksterne parter (såsom banker og nye købere af boliger i vores forening). Fordelen er at vi ikke skal afholde omkostninger til valuarvurderinger hvert år (1. gang omkring 70.000 kr efterfølgende regner vi med at det bliver billigere).

Syn og skøn

SPG: Hvad siger syns- og skønsmanden i forbindelse med den nuværende voldgiftssag?

SV: Ikke noget endnu, han har ikke påbegyndt sit arbejde. Det er derfor for tidligt at udtale sig om dette.

Omkostninger ved projektet

SPG: Udskyldelsesomkostninger – hvad er udgifter mv., hvis alt ikke laves på én gang?

SV: Hvis vi ikke laver alle fejl og mangler i taget samtidig med kvistene, vil  Coracon ikke garantere for kvistenes holdbarhed og vi vil derfor være tvunget til at stoppe kvistprojektet. Det kan medføre en misvedligeholdelse af vores kontrakt med Curacon, som kan løbe op i et 2-cifret millionbeløb.

SPG: Kan der ikke landes en fast rente på et nyt realkreditlån, som er lavere end 5,9 %? Det lyder alt for dyrt!

SV: 5,9% er ydelsen (samlet udgifter inklusiv afdrag, rente og udgifter), ikke blot renten. Vi kender først den endelige rente, når lånet optages. Lånet ventes optaget til sidste øjeblik eller ved en gunstig rentekrus.

SPG: Jeg hører gerne, hvad prisen er for stilladset, fx per karré/per side af bygningen/per opgang, eller på anden overskuelig opgørelsesmåde.

SV: Det er ikke muligt at svare på spørgsmålet så simpelt uden yderligere omkostninger for foreningen.

SPG: Hvordan er beløbene på “at standse projektet” udspecificeret?

SV:  Vi forstår ikke spørgsmålet.

SPG: Hvad består opbevaringsomkostningerne “ved at standse” af?

SV: Det er omkostninger ved deponering af materialer (kviste, døre og  vinduer), for den forlængelse af projektet en opstandsning vil medføre.

SPG: Hvad skal opbevares hvor i hvor lang tid med hvor meget plads til hvilken omkostning?

SV: Se tidligere svar.

SPG: I skriver at opstilling af stilladser, overdækning mm er en af de væsentlige udgifter, kan i kvantificere dette i forhold til oprindelige kvist projekt, altså hvor mange penge drejede det sig om er det 1 million eller 10 millioner eller endnu mere?

SV:  Hvis der med det oprindelige kvistprojekt menes kvistprojekt af 2015, og man ønsker en sammenligning med omkostninger til projektet som forslås vedtaget på den nuværende EGF, er omkostninger til stillads for projektet af 2015 3,5 mio kr.  og det nye projekt, som ønskes vedtaget ved EGF 10 mio. kr.

Tekniske spørgsmål

SPG: Kan foreningen ikke kræve, at der tegnes en forsikring for projektet?

SV:  Jo, og det har vi også gjort, både for selve projektet og for rådgivernes arbejde.

SPG: Deponering af beløb til brug i forbindelse med 1. års gennemgang (garantisum) sker dette?

SV:  Nej, fejl og mangler som konstateres ved 1. årsgennemgang, afholdes af entreprenøren.

SPG: Har I tænkt på muligheden for at sælge nogle af de tomme kvadratmetre, der er I de ikke udnyttede loftslejligheder? Hvor mange har ikke udnyttet deres 5 sal? Hvor mange kvadrat metre er der tale om i alt? Jeg vil gerne have korrekte tal – ikke antagelser.

SV:  Det tomme lejligheder på 5. sal, sælges når en andelshaver eller lejer på 4. sal fraflytter. Der har været eksempler på, at bestyrelsen har forsøgt at tilbyde lejere at flytte internt i foreningen for at forpligte den nye køber til at tagudvide.

SPG: Har vi nogen ide om hvorledes tagets qualitet ser ud andre steder altså de andre karréer. Jeg tænker er der ud fra de oprindelige spørgeskema undersøgelser muligt at vurderer om det evt står bedre til? Man må vel forvente at de også er blevet lidt bedre til at lave tag i løbet af projektet dengang – det regner fx stort set aldrig ind hos os.

SV:  Ja, som en del af at afdække omfang og for at lave det nye projekt, har der været lavet flere inspektioner og undersøgelser, herunder destruktive indgreb i alle karréer.

Karre 2

SPG: Jeg er en smule forundret over, at bestyrelsen har valgt at opsætte stillads på ydersiden/gadesiden allerede nu, da der endnu ikke foreligger et klart mandat fra generalforsamlingen til udførelse af arbejde på denne side.

I samme forbindelse undrer det mig, at man opsætter stillads nu og inden påske, idet arbejdet på karréen vel ikke forventes opstartet før efter påsken – især ikke, når man samtidigt kan konstatere, at arbejdet på den første karré langt fra er færdiggjort.

Bestyrelsen har i det seneste nyhedsbrev oplyst, at en af de største udgifter netop er stilladset. Hvor stor er omkostningen ved opsætningen og hvor langt tid forventes det at stå, inden arbejdet påbegyndes?

SV:  Det forventes, at stilladset vil være klar til den 31. Marts 2016, så der ikke skal afholdes omkostninger som følge af en forsinkelse af projektet.

Omkostningerne ved opsætning er inkluderet i budgettet der er udsendt inden den ekstraordinære generalforsamling.

Hvis forslaget vedtages på den ekstraordinære generalforsamling kan arbejdet påbegyndes umiddelbart efter. Dette vil minimere udgifterne på længere sigt.

Lejere

SPG: Endeligt hører jeg gerne, hvor meget af den samlede udgift man påtænker at opkræve ved lejerne, idet arbejdet vedrører “klimaskærmen” (ydermure/tag)og derfor er en nødvendig udgift både for andelshaverne og lejerne. Jeg tænker i denne forbindelse, at arbejde ikke alene kan henregnes til almindelig vedligeholdelse (som lejerne bidrager til via deres husleje), men også må medføre en forbedring af hovedejendommen, som kan og burde udløse en huslejestigning for lejerne.

SV: Administrator besvarer spørgsmålet på den ekstraordinære generalforsamling.

SPG: Bestyrelsen bedes endeligt oplyse, hvornår lejerne seneste er blevet pålagt en huslejestigning grundet forbedringer af ejendommen.

SV: Administrator besvarer spørgsmålet på den ekstraordinære generalforsamling.

Bestyrelsens kompetencer

SPG: Er bestyrelsen på nuværende tidspunkt, i sin nuværende sammensætning, kompetent til at administrere et så stort, kompliceret og dyrt et projekt?

SV: Det er bestyrelsens vurdering, at sammensætningen ikke  er relevant. Det er derimod de rådgivere en til enhver tid siddende bestyrelse omgiver sig med i forbindelse med alle typer projekt, der er afgørende for at sikre projekternes kvalitet. Derfor modtager bestyrelsen både i det nuværende projekt og i andre projekter rådgivning af både teknisk og juridisk karakter før der handles eller træffes beslutninger.

SPG:  Hvilken situation står vi i, hvis der pludselig er finanskrise igen? Jeg husker, at det netop er de foreninger på Frederiksberg, der havde foretaget valuarvurdering, som stod i store økonomiske vanskeligheder under sidste finanskrise?

SV: Pga. af den mindre reserve, som følge af den større gæld, vil vi stå mindre godt end vi gør i dag.

SPG: Hvad dækker “projekthonorar til bestyrelsen” på dkk 300.000,- over?

SV:  Det dækker over det honor som tovholderne fra bestyrelsen, vil få. Det er planen at vi fortsat skal være tre bestyrelsesmedlemmer som skal følge projektet tæt, orientere den øvrige  bestyrelse, tage beslutninger, når dette er nødvendigt, stille kritiske spørgsmål til den rådgivning vi bliver stillet, mm.

SPG: Hvilke kompetencer er det, som er behov for til at dække “projekthonorar”?

SV: En stor forpligtelse over for foreningen, samt en ansvarsfølelse for foreningens bedste tarv.

SPG: Er den eller de bestyrelsesmedlemmer, som honoreres, ansat i fuldtidsstilling andetsteds?

SV: Bestyrelsen vil i forbindelse med gennemførsel af projektet udpege de bestyrelsesmedlemmer, som vurderes kan og ønsker at påtage sig opgaven som tovholdere, uafhængigt af hvad disse bestyrelsesmedlemmer laver i deres hverdag. Det vigtige i denne sammenhæng er, at det pågældende bestyrelsesmedlem kan sikre, at der lægges den nødvendige indsats i opgaven.

Altaner

SPG: Hvilken betydning får tagprojektet for en evt. 2. runde af altaner?

SV: Som udgangspunkt får det ikke nogen teknisk eller økonomiske betydning, men vi mener ikke det er hensigtsmæssigt at have to så store entrepriser i gang på bygninger samtidige. Vi mener derfor, at vi ikke bør opstarte 2. runde opsætning af altaner før den nye projekt er afsluttet.

Velux

SPG: Hvad er det præcist, som “Velux”-projektet handler om?

SV: Velux-projektet handler om at hjælpespærrene, som holder ateliervinduerne oppe ikke er dimensioneret korrekt, hvilket kommer til udtryk ved at vinduerne bliver utætte.

SPG:  Hvad er budgettet isoleret set på at “skifte de hængende velux-spær” ud?

SV: Dette kan vores rådgivere redegøre for.

Betydningen for den enkelte andelshaver

SPG:  Vi har nu diskuteret sagen med adskillige naboer og genboer og der er mange forskellige udlægninger af hvad brevet rent faktisk betyder, der er dog enighed om at der ikke rigtig er nogen der forstår hvad det præcist betyder for os.

Jeg vil derfor bede om at bestyrelsen sender en klarere redegørelse for hvad dette kommer til at betyde for den enkelte andelshaver, da det har vist sig ikke kun at være os der har svært ved at tyde hvad det egentlig kommer til at have for betydning for den enkelte.

F.eks: stiger eller falder værdien af en lejlighed hvis en valuarvurdering kommer til at ske?

SV:  Hvis foreningen kan opnå den valuarvurdering, som vi forventer vil vi kunne fastholde andelskronen på 11.000 kr. Dette betyder, at lejligheder vil blive købt og solgt til den samme værdi, som de bliver i dag.

For at kunne betale for de ekstra lån til projektet, bliver vi nødt til at hæve huslejen (boligafgiften), med 5 %.